В нашей стране в собственности находится более 85% жилья. Хорошо это или плохо? В 90-е годы, когда началась массовая приватизация, так вопрос никто не ставил. Конечно, иметь в собственности жилье лучше, чем быть просто нанимателем. Собственник — полноправный хозяин имущества, тогда как в самом слове "наниматель" слышится нечто поверхностное.

Но рано или поздно у нас будет отменено перекрестное субсидирование (кстати, разговоры об этом ведутся еще с 1999 года). Жилфонд перестанет субсидироваться государством, и перед собственниками жилья могут возникнуть вопросы, решать которые мы в большинстве своем даже психологически еще не готовы. Правда, в правительстве уверяют, что это произойдет только после того, как наши зарплаты позволят нам оплачивать коммуналку "по полной"...

Но может случиться и так, что люди, которые будут не в состоянии содержать свои большие квартиры, будут вынуждены продавать их и покупать или обменивать на меньшие. Или, если у них в собственности две и более квартир, вторую станут сдавать бесплатно, только для того, чтобы квартиранты оплачивали коммунальные счета, как это сейчас происходит в Прибалтике и на Украине. Но давайте не будем паниковать. Просто трезво взглянем на ситуацию и проанализируем все выгоды и все риски имеющегося в собственности жилья.

Возможность распоряжаться

— Разумеется, самый мощный аргумент в пользу приватизации — квартиру можно продать, подарить, вообще делать с ней что угодно, — говорит консультант управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Константин КУЛИКОВ. — Раньше квартиру (неприватизированную) можно было только обменять. Как правило, это было сложным делом и отнимало много времени и сил, выстраивались запутанные схемы, а если обмен был иногородним, его сложность значительно возрастала. Сегодня все просто: квартира выставляется на продажу, вы подбираете себе подходящий вариант — и осуществляется элементарная схема купли-продажи.

Если кто-то из членов семьи, не дай Бог, тяжело заболел и необходима дорогостоящая операция, можно также продать квартиру, чтобы оплатить лечение, а самим купить более дешевую.

Или такой пример: в квартире живет старенькая бабушка, которая мечтает передать свое имущество любимой внучке. Если квартира приватизирована, все просто: достаточно написать завещание, причем завещать свое имущество собственник вправе любому, кому пожелает — хоть родственнику, хоть не родственнику. Даже если завещания не будет вовсе, квартира все равно перейдет по наследству (правда, в этом случае уже тем лицам, которых определяет закон, т.е. ближайшим родственникам).

А что можно сделать с неприватизированной квартирой? Единственный способ передать ее внучке — зарегистрировать ее ("прописать") на данной жилплощади. Но здесь кроется много проблем. Во-первых, "прописан" человек может быть только по одному адресу — чтобы зарегистрироваться в квартире бабушки, внучке придется сняться с регистрационного учета в том месте, где она фактически проживает. Во-вторых, наличие лишнего "прописанного" в квартире повышает квартплату. В-третьих, представим себе, что отношения бабушки и внучки ухудшились. Снять человека с регистрационного учета помимо его воли практически невозможно, по крайней мере, очень трудно. А в случае с приватизированной квартирой разочарованной бабушке достаточно просто составить новое завещание.

Надежность

Хотя слово "наниматель" и хуже звучит, его права защищены серьезно, утверждает Константин Куликов. И, чтобы лишиться квартиры, нужно очень постараться. Хотя существует перечень случаев, при которых наниматель может быть принудительно выселен из занимаемого неприватизированного жилья, но при этом выселение возможно только через судебный процесс.

Это может произойти, например, в случае, если наниматель более шести месяцев не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги (без веских причин). И в этом случае ему обязаны предоставить другое жилое помещение площадью не менее установленной законом для таких случаев. Также наниматель подлежит выселению, если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В общем, нормальный, адекватный человек, который исправно платит за квартиру, достаточно надежно защищен законом — выселить его невозможно. С другой стороны, права собственника также нельзя признать "железобетонными": он также может быть выселен из своей квартиры.

Так, согласно Декрету Президента № 18 от 24.11.2006 года "О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях", местные власти могут временно выселить лиц (и нанимателей, и собственников квартир), обязанных возмещать расходы на содержание детей, которых у них забрало государство. Таких горе-родителей временно переселяют в жилье худших потребительских качеств, в том числе и за пределы данного населенного пункта.

А их квартиру государство может сдать по договору найма или поднайма другому лицу, и вырученные деньги перечислять на счет детского дома, чтобы покрыть расходы на содержание детей.

Кроме того, согласно новому проекту Жилищного кодекса Беларуси, который готовится сейчас Палатой представителей ко 2-му чтению, предусмотрена возможность переселения собственника квартиры за длительную неоплату жилищно-коммунальных услуг в другое жилое помещение и даже за пределы того населенного пункта, где он проживает.

Капитальный ремонт

До начала приватизации жилья состояние многоквартирных домов полностью зависело от ЖЭСа, местных властей и др. После приватизации, когда жители получили право собственности на свои квартиры, они стали не только их владельцами, но и одновременно совладельцами лифта, лестницы, крыши, стен, подвала. Между тем, в соответствии с Жилищным кодексом, содержание собственности лежит на собственнике. В том числе им надлежит делать и капремонт зданий. Пока мы еще не почувствовали этого. Недавно построенным домам капитальный ремонт не нужен, а старые ремонтируются, как и раньше, и при этом различий между квартирами собственников и нанимателей не делается.

Однако, скорее всего, вечно так продолжаться не будет: рано или поздно капремонт на собственников все же, наверное, "повесят". И суммы будут таковы, что, возможно, на него придется брать кредиты в банках. С этой точки зрения неприватизированная квартира, конечно, лучше — ее будет ремонтировать собственник, т.е. государство.

Так называемая арендная плата

В последнее время распространяются слухи о введении арендной платы для жильцов неприватизированных квартир. Начальник управления юридической работы и кадров Минжилкомхоза Наталья Качан пояснила "Звязде", что арендной платы за жилье как таковой нет, но есть плата за пользование квартирой, согласно ст. 65 Жилищного кодекса. В ней сказано, что наниматель обязан вносить плату за пользование квартирой и коммунальные услуги.

Кроме того, существует постановление Совета Министров № 1332 от 25 августа 1999 года, п. 1.1 которой гласит: плата за пользование жилым помещением взимается, исходя из общей площади занимаемого жилого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, определенной в соответствии с законодательством. В нем также сказано, что после ликвидации перекрестного субсидирования должен быть определен размер платы за пользование жилым помещением. Но перекрестное субсидирование так до сих пор и не ликвидировано, поэтому плата не установлена.

Это значит, что юридически такая норма есть (она установлена Жилищным кодексом и постановлением правительства уже давно), но ставка платы так и не определена и, получается, фактически ее нет. Сегодня наниматели квартир платят только за техобслуживание и коммунальные услуги.

В проекте Жилищного кодекса, который готовится сейчас Палатой представителей ко 2-му чтению, этот вопрос урегулирован более детально. В нем есть целый раздел по этому вопросу. Там прописаны все платежи, которые будут осуществлять собственник квартиры и наниматель. В частности, там сказано, что собственник квартиры не будет вносить плату за пользование жилым помещением, а вот наниматель обязан будет это делать.

Со вступлением в силу Кодекса в течение 6 месяцев все законодательство должно быть приведено в соответствие с ним. И по истечении этих 6 месяцев, по логике, и можно будет ожидать, что такая норма, как "плата за пользование квартирой", начнет применяться на практике. Но сегодня никто не может сказать точно, когда она будет введена и сколько наниматель будет платить.

Налоги на недвижимость

По словам начальника управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества Министерства по налогам и сборам Беларуси Ирины КРИВОРОЩЕНКО, плательщиками налога на недвижимость являются физические лица, которым принадлежат здания и сооружения (включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения в многоквартирных домах, хозяйственные постройки), а также машино-места, расположенные на территории нашей страны. Налог на недвижимость, уплачиваемый физическими лицами, вычисляется налоговым органом по месту расположения объекта недвижимости.

Но с налогообложением недвижимости у нас существуют две особенности.

Во-первых, эти налоги большое количество граждан не платит, потому что имеет льготы. Так, согласно информации, размещенной на сайте Министерства по налогам и сборам Беларуси, законодательством определен перечень зданий и сооружений, которые освобождаются от налогообложения. В частности, если вам принадлежит на праве собственности только одно жилое помещение (квартира, комната) в многоквартирном жилом доме, то вы освобождаетесь от налога на недвижимость в отношении такой квартиры.

В то же время, если у вас имеется в собственности две и более квартиры, то освобождению от налога на недвижимость подлежит только одна квартира на ваш выбор. Льгота предоставляется на основании письменного заявления плательщика, которое подается им в налоговый орган по месту жительства.

В случае непредставления физическим лицом такого заявления освобождению от налога на недвижимость подлежит та квартира, которая была приобретена (получена) им в собственность ранее других жилых помещений.

Вторая особенность: налоги сейчас существенно занижены. Точнее, для их вычисления используются мировые ставки в 0,1% за год (в Минске — 0,2%) от оценочной стоимости квартиры, но рассчитываются они не от рыночной цены, а от оценки уполномоченным органом (чаще всего БТИ), которая оказывается на порядок ниже рыночной.

Таково сегодняшнее положение дел. Специалисты прогнозируют, что со временем мы придем к тому, что категория льготников значительно сократится и платить налог на свою квартиру будет подавляющее число собственников квартир. И отмечают, что для этого в государстве должен быть налажен четкий учет всех квартир.

Так что с большой долей вероятности можно прогнозировать, что нанимателям квартир придется платить за пользование жилым помещением, а собственникам жилья — налог на недвижимость. И еще неизвестно, что будет большим.

Справка "Звязды"

В нашей стране не приватизировано 476 500 квартир, или 12% от всех квартир.

На 1 января 2011 года (данные на 2012 год появятся только в мае) в республике насчитывается 3 960 600 квартир общей площадью 224 800 000 кв.м.

28 апреля 2012 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=96571&idate=2012-04-28