Товарищество собственников в многоэтажном доме: что это даст жильцам?

Просмотров: 13699Комментарии: 0
Права потребителяЖилье

От кого зависит состояние многоквартирного дома? Можно, конечно, сказать, что от ЖЭСа, который этот дом обслуживает, от местной власти и т.д. А от жителей? Сегодня большинство квартир в стране приватизировано. Когда мы получили право собственности на квартиру путем приватизации, купли-продажи, обмена, наследования и т.п., мы стали ее владельцами и одновременно совладельцами лифта, лестницы, крыши, стен, подвала. И, согласно Жилищному кодексу, мы должны содержать все это.

Как же обеспечить содержание и сохранность нашей собственности? Государство взяло курс на создание в многоквартирных домах товариществ собственников (ТС). Что это даст жильцам и какие вопросы ставит перед ними? Давайте разбираться.

ЖКХ или товарищество собственников

Сразу скажем: проблем в этой сфере больше, чем хотелось бы. Одна из них — наши люди еще не готовы к управлению собственными домами. Они хотят комфортно жить, но деньги в свой комфорт вкладывать не очень хотят, как и принимать какие-то глобальные решения. Вот и получается, что фактически в большинстве наших многоквартирных домов сегодня нет представителей.

Между тем, нужно разделять функции управления домом и его обслуживания (эксплуатации). Что такое управление многоквартирным домом? Это обеспечение надлежащего содержания общего имущества (лифта, лестницы, крыши, стен, подвала), решение вопросов пользования вышеназванным имуществом (например, сдача помещений в аренду), предоставление коммунальных услуг жильцам.

Сегодня существуют две основные стандартные системы управления — через уполномоченных лиц (в большинстве случаев это представители государственных организаций ЖКХ) и товарищества собственников (ТС) или организации граждан-застройщиков. Обслуживанием же занимается подрядчик — ЖЭС или частная организация, которую нанимает орган управления.

ЖКХ — это привычная организация для большинства жителей страны. Что это такое — мы более или менее представляем. Попробуем кратко объяснить, что такое ТС.

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, образованная собственниками помещений. У него есть свой счет в банке, своя бухгалтерия и работники. Есть орган управления — так называемое правление, члены и председатель которого избираются на общем собрании жильцов дома.

Все новые дома (начиная с 2004 года) проходят через создание товарищества собственников. И заказчик строительства — застройщик до момента ввода дома в эксплуатацию — уже формирует юридическое лицо — товарищество собственников (ТС).

И уже это юридическое лицо (ТС) имеет право решать, с какой формой правления и обслуживания им жить. То ли заключить договор на обслуживание с организацией ЖРЭО, куда входят ЖЭСы, то ли заниматься самообслуживанием, то ли делегировать какие-то функции частной организации.

Говоря о плюсах системы ТС, можно отметить возможность влияния жителей на политику управления домом. Здесь работает принцип: «Кто платит — тот и музыку заказывает». То есть члены общества имеют право выбирать обслуживающую компанию (например, ЖЭС или частную организацию). Хотя выбор, к сожалению, пока невелик: в стране всего около 20 частных жилищно-коммунальных фирм. ЖЭСов — примерно 350. Но, возможно, в будущем, с развитием рынка услуг ЖКХ, положение дел изменится.

Вместе с плюсами, у товариществ собственников пока немало и минусов. Давайте рассмотрим некоторые из них подробнее.

Наш менталитет

Множество проблем возникает именно от нежелания жильцов активно участвовать в управлении своим жильем. В законе о совместном домовладении прописано, что некоторые вопросы решаются только на общем собрании при наличии кворума. Кворум составляет 2/3 собственников. Часто в товарищество собственников входит не один, а три или четыре дома. Соответственно, количество собственников доходит до тысячи человек, поэтому набрать 2/3 становится нереальной цифрой. Есть метод письменного опроса жильцов: посредством почты каждому собственнику отсылаются опросные листы. Потом они должны быть переданы в товарищество. Но люди часто ведут себя пассивно. К безынициативности жильцов добавляются такие проблемы, как социальное неравенство, конфликты внутри дома, должники.

Что у нас с образованием в этой сфере?

Кроме того, успешность ТС во многом зависит от председателя и правления. Поэтому выбирать руководителей надо вместе и с умом. Согласитесь, что у председателя товарищества собственников, кроме личностных качеств (таких как порядочность и желание работать), должно быть и соответствующее образование. Любым делом должен заниматься профессионал. Если, конечно, вы хотите, чтобы оно не было завалено.

Сегодня научиться управлению многоквартирным домом можно уже во многих учебных заведениях. Например, в образовательных учреждениях, входящих в систему Министерства ЖКХ (Республиканское учреждение образования «Жилком» и аналогичные в областных центрах), БИПе (Белорусском институте правоведения). Есть также курсы при Витебском университете и др. Есть и одно-двухдневные семинары, которые дают общее представление о том, что такое управление недвижимостью. Хотя, возможно, этого и маловато. У стран-соседей, например, выдают сертификаты руководителям, которые сдают госэкзамен соответствующей комиссии.

О контроле товариществ собственников

Многие боятся бесконтрольности ТС. Конечно, контроль за деятельностью ТС со стороны государства необходим, и он осуществляется. Но и здесь еще существуют пробелы.

В соответствии с 538-м указом Президента («О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков») от 14 октября 2009 года, функции контроля за деятельностью ТС возложены на органы местной исполнительной власти. Но у ее представителей есть ряд вопросов.

Местная власть контролирует санитарное содержание домов, выполнение ремонтно-строительных работ, работ по фасадам, в подъездах и другие производственные вопросы. Например, она следит, чтобы людям своевременно поступала горячая вода, вовремя включалось отопление, инженерные коммуникации дома были готовы к работе в отопительный период. В то же время в местные исполкомы поступает очень много обращений по вопросам контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ТС. Но, согласно 510-у указу («О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Республике Беларусь»), исполком не имеет права контролировать деятельность юридических лиц. Чтобы исполком мог контролировать это, в нем должно быть создано контрольно-ревизионное управление — орган, который будет наделен соответствующими полномочиями. Сегодня же, когда граждане обращаются, например, с заявлением о том, что денежные средства расходуются не так, как должны, местные органы власти не могут это проверить.

ТС по решению общего собрания может создать ревизионную комиссию или пригласить аудиторскую проверку для контроля финансово-хозяйственной деятельности. Отчет будет представлен на обозрение всем собственникам. Но во многих обществах члены ревизионной комиссии не имеют должного образования, так как эта комиссия избирается из числа собственников. Фактически она выполняет свои функции с горем пополам.

Вот и получается, что вроде бы у исполкома и есть определенные полномочия, но осуществить проверку финансово-хозяйственной деятельности ТС он не может.

Эти вопросы требуют доработки. В Министерстве ЖКХ признают, что надо найти некую точку отсчета, чтобы собственники сами управляли своим домовладением и обслуживали его. При этом нужно, чтобы выполнялись правила эксплуатации и контролировалась финансово-хозяйственная деятельность.

Светлана Бусько.

В Беларуси сегодня имеется более 900 товариществ собственников.

Наивный вопрос

— Имеют ли частные жилищно-коммунальные организации право на дотации?

Отвечает начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Эдмунд Гришкевич:

— Да, они имеют право на дотации.

Управление многоквартирным домом: взгляд практика

Своим взглядом на некоторые вопросы управления многоквартирным домом с нами поделилась председатель ассоциации по координации деятельности ТС «БелДом» Елена Хусаинова.

О проблеме — от первого лица

Я заключила договор с одним товариществом собственников, меня наняли в качестве руководителя. В соответствии с Указом № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков», со мной заключил договор председатель собрания ТС.

Закончился месяц, я выполнила определенные работы. И, чтобы мне оплатили мою работу, в соответствии с договором на управление мне нужно подписать акт выполненных работ (оказанных услуг). Но со стороны ТС его некому подписывать. Председатель собрания был уполномочен подписать со мной договор. Других полномочий у него нет. Выходит, надо проводить собрание, которое бы вновь уполномочило кого-то это сделать. Насколько это разумно?

То же самое, когда исполком назначает уполномоченное лицо в случае, если ТС или ЖСПК (жилищно-строительный потребительский кооператив) не избрали председателя правления. Назначено уполномоченное лицо, с ним подписывает договор председатель собрания на основании указа № 538. А дальше что? Дальнейшие отношения действующим законодательством не регулируются.

Избранный председатель ТС — это работник. Ему не нужно подписывать акт выполненных работ. А у руководителя нет зарплаты, его работа оплачивается после ее выполнения и подписания акта со стороны заказчика. Получается, у управляющей компании или того, кто управляет многоквартирным домом, сейчас фактически нет возможности работать.

Об оценке работ по техническому обслуживанию дома

У нас есть Закон о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг. Это хороший закон, но он не всегда работает. В частности, в нем записано, что представитель дома должен подписывать акт выполненных работ с организацией, занимающейся эксплуатацией дома, оказывая техническое обслуживание. На деле же получается, что если у дома нет представителя, ЖРЭО, которое является заказчиком услуги, заключает договор с ЖЭСом на обслуживание дома и они между собой подписывают акт выполненных работ. Но ЖЭС — это подразделение ЖРЭО. Получается, одна и та же организация подписывает договор сама с собой и оценивает работу сама же.

То же самое происходит в случае с ЖСПК, где у дома есть председатель. Он никак не может повлиять на качество работ, которые выполняются, так как не участвует в подписании акта выполненных работ. Председатель ЖСПК как представитель дома заключил договор с ЖРЭО на обслуживание дома. ЖРЭО отдало этот дом на обслуживание ЖЭСа, и снова они подписывают акт выполненных работ между собой. Получается, ЖРЭО в этом случае выступает как заказчик. Но фактический заказчик не они, а ЖСПК. Насколько это корректно?

Лишние действия

На основании Закона о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг договор на коммунальные услуги должен быть заключен с каждым жителем дома. Это не совсем логично. Председатель ЖСПК от имени всех жителей на основании своего устава заключил хозяйственный договор на оказание какого-то вида услуг этому дому. Далее людей приглашают в расчетно-справочный центр, и каждый жилец должен дополнительно подписать этот договор. Я считаю это излишним. Достаточно заключить договор между жильцами и председателем на покрытие расходов ТС или ЖСПК собственником.

ТС — не так уж и страшно

Если завтра не станет ЖЭСов или они потребуют реальную плату за свои услуги, с новыми домами проблем у их жителей не будет. Что касается тех домов, которым много лет и которые не отремонтированы, — если в них будут создаваться ТС, то государство перечисленные жильцами этих домов деньги на капремонт не отдаст (их у него нет). Но можно сделать так: на момент создания товарищества собственников должен быть составлен дефектный акт. В нем должно быть отражено, в каком состоянии был дом, чтобы потом при необходимости ремонта его сделали за счет средств местного бюджета, потому что туда в свое время жители перечисляли средства. Так что все не так уж и страшно. Малообеспеченным же людям сохранится адресная социальная помощь.

Записала Светлана Бусько, 24 ноября 2011 года.

Газета «Звязда», оригинал на белорусском языке: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=89348&idate=2011-11-24