На вопросы наших читателей во время "прямой линии" в "Звязде" по теме "Все об аренде жилья и другие вопросы оплаты подоходного налога" отвечает главный налоговый инспектор управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества Министерства по налогам и сборам Беларуси Инна Шибут.

— Если гражданин является собственником нежилого помещения и сдает его в аренду юридическому лицу, то кто какие налоги платит? Ольга Николаевна, Минская область.

— Физическое лицо получает доход от сдачи в аренду помещения юрлицу. Теперь уже юридическое лицо из этой суммы дохода удерживает подоходный налог и перечисляет его в бюджет.

— Мы многодетная семья. Первую квартиру строили за кредит на общих основаниях, так как тогда у нас было двое детей. Вторую однокомнатную квартиру построили с использованием льготного кредита. Дом находится на обслуживании в ЖЭСе. Эту однокомнатную квартиру собираемся сдавать в аренду молодой семье, однако есть вопрос... Мы слышали от знакомых, что если по квартире еще не выплачен льготный кредит, то ее сдавать нельзя. Правда ли это? Светлана Минаева, г. Минск.

— У вас есть документы на эту квартиру, что она оформлена и принадлежит именно вам?

— Да, квартира на правах собственности принадлежит моему мужу, но льготный кредит...

— С этой молодой семьей нужно заключать договор найма жилого помещения, после чего регистрируйте его в ЖЭСе. В договоре фиксируется срок проживания, вопросы оплаты и другие моменты. Лучше сразу там определиться с тем, когда и сколько квартиранты вам будут платить за аренду жилья. После этого уже ЖЭС сообщит в местную инспекцию, которая направит вам уведомление о выплате подоходного налога в фиксированной сумме.

— А если этой молодой семье регистрация в нашей квартире не нужна, так как их родители живут в Минске? И в этом случае договор нужно регистрировать в ЖЭСе?

— Да, обязательно. Такой договор регистрирует только ЖЭС. А вот налог за сдачу квартиры вам необходимо платить самостоятельно. Минский городской совет определяет размер ставок налога за помещение, которое сдается в аренду физическими лицами. Например, за одну комнату ставка равна одной базовой величине, за две комнаты — уже вдвое больше и т.д. Кроме этого, в столице существуют экономически-планировочные зоны. Очевидно, что жилье в центре Минска кажется гораздо дороже, чем в других микрорайонах. Поэтому в ликвидных зонах используется коэффициент, увеличивающий ставку подоходного налога в фиксированной сумме.

Если вы точно не знаете, сколько вам нужно платить такой налог и как это точно оформлять, то обо всем можно узнать в налоговой инспекции по месту жительства. Чтобы уточнить эти вопросы, можно и вовсе позвонить туда, и вам ответят, сколько платить, в какой срок и на какой счет перечислять.

— У меня есть еще один довольно интересный вопрос. Плату за аренду квартир разрешается брать в долларах?

— Нет. В договорах определяется плата только в национальной валюте. На территории страны единственным платежным средством является белорусский рубль.

— Имею в собственности гараж на территории города. Уже несколько месяцев я его сдаю соседу за 20 долларов в месяц. Неужели и с этой маленькой суммы дохода мне нужно платить налог? Алесь Бойко, г. Минск.

— Вам надо было обязательно оформить аренду своего гаража. Сейчас за такие действия без оформления уже предусмотрена административная ответственность. За неуплату налога размер штрафа составляет 15 процентов от суммы этого налога, но не менее 0,5 базовой величины.

— А что мне теперь делать?

— Быстренько составляйте договор с вашим клиентом и регистрируйте его в исполкоме.

— А какой размер налога за сдачу гаража?

— В Минске фиксированная ставка подоходного налога за сдачу внаем металлического или деревянного гаража составляет от 0,25 до 0,5 базовой величины (это в зависимости от зоны), железобетонного или кирпичного гаража — 0,5-1 базовая величина.

— Недавно в новостях сообщали, что федерация профсоюзов предложила ввести так называемый налог на богатых; это значит, что тот, кто получает доход более тысячи долларов, должен будет платить 20 процентов налога с этой суммы. Что на этот счет считает ваше министерство? Насколько этот шаг адекватен в сегодняшней ситуации и существует ли подобная практика в других странах? Валерий Пигаль, г. Минск.

— Непосредственно сейчас на этот вопрос точно не отвечу. Согласно информации, которая есть у меня, федерация профсоюзов озвучила заявление о том, что подобное предложение было ошибочным и некорректным. Сейчас в стране существует плоская единая шкала подоходного налога в размере 12 процентов.

— Переход на плоскую шкалу оправдал себя?

— Да. У нас сегодня объем подоходного налога занимает второе место после налога на добавленную стоимость. Мы надеемся, что сейчас подоходный налог платят практически все, кто получает доход.

— Мой отец сдает жилье квартирантам и платит фиксированный подоходный налог. Предусмотрены ли для него какие-то дополнительные льготы в связи с тем, что он является заслуженным деятелем культуры? Анна Чубрик, г. Минск.

— Нет, по этому виду налогов льгот у него нет.

— Можно ли обратиться по этому поводу в налоговую инспекцию или в местный исполком, чтобы его освободили от этих налогов в исключительном случае, так как у него сложное материальное положение? Отец сильно болеет и нужны деньги на дорогие лекарства...

— Такое право предоставляется только местным органом власти. Налоговые органы освобождать от налогов не имеют права. Ваш отец может обратиться с соответствующим заявлением в исполком по месту жительства. Исполком вправе освободить его от уплаты этих налогов или снизить ставку налога. Они учитывают имущественное положение налогоплательщика.

— Моя подруга сдает квартиру семье уже на протяжении трех лет. Все это время налогов она не платила. Сейчас намерена исправить эту ситуацию и сдавать квартиру по закону, платить налоги. Как сильно ее за такие действия могут наказать? Марина, г. Брест.

— Существует административная ответственность в виде штрафа за неуплату налогов и за непредставление декларации о доходах. В любом случае вашей подруге нужно официально заключить договор с квартирантами, зарегистрировать его. Нужно обратиться в налоговую инспекцию и заплатить налоги за три прошедших года.

— А какой максимальный штраф может быть, ведь существует еще и пеня на эту сумму?

— Да, заплатить нужно будет не только весь налог за три года, но и пеню, и штраф. Окончательная цифра будет зависеть от уровня полученного дохода вашей подруги.

— А может ли быть штраф и налог таким большим, что эту однокомнатную квартиру у подруги конфискуют в зачет налогов?

— Нет, это невозможно. Ставка налога в Бресте на однокомнатную квартиру составляет от 0,9 до 1,1 базовой величины (в зависимости от зоны). Получается, что максимальный налог в месяц составляет 38,5 тысячи рублей, а за три года — 1 млн. 386 тысяч рублей. Будет еще штраф и пеня, но эта сумма не будет такой большой, как стоимость квартиры. Уверяю вас, что изымать квартиру никто не будет. Однако в налоговую инспекцию нужно прийти и заплатить налоги, потому что если о нарушении сообщат соседи, то, кроме налогов и штрафов, будут еще и испорченные нервы... Если такой налог гражданин не платил непреднамеренно, то, при сумме налога до одной базовой величины, штраф составляет 15 процентов от суммы налога, но не менее 0,5 базовой величины.

У нас есть несколько вопросов от читателей "Звязды", которые они прислали в редакцию предварительно:

— Гражданка России сдает собственную квартиру в Минске. Сама она живет в Питере. Можно ли ей платить фиксированный подоходный налог оттуда в российских рублях, например, электронным переводом? Можно ли заплатить этот налог сразу за год? Можно ли делегировать право по уплате подоходного налога агентству недвижимости или физическим лицам?

— Такой налог можно платить и в российских рублях. В России существуют банки, которые принимают платежи подобного рода. Гражданке России не нужно ехать в Беларусь, чтобы заплатить этот налог. Способ оплаты налогоплательщик выбирает самостоятельно. Можно платить только за каждый месяц, можно сразу за год вперед. Делегировать право платить такой налог собственник жилья может любому. Для этого нужно оформить доверенность. Это может быть родственник, друг, представитель агентства недвижимости или кто-то еще. Главное, чтобы был документ, где говорится, что собственник поручил оплатить подоходный налог. Оплата налога в иностранной валюте осуществляется по курсу Национального банка Беларуси.

— Нужно ли платить налог при сдаче в аренду дачи, гаража, или во временную аренду земельных участков другим физическим лицам? Какой размер такого налога?

— В этом случае при сдаче в аренду дачи, гаража действуют одинаковые правила, как и при сдаче внаем жилых помещений. Предусмотрены фиксированные ставки подоходного налога, которые определяются облисполкомами и Минским горисполкомом. Здесь идет речь об аренде не в рамках предпринимательской деятельности. В отношении земельных участков фиксированные ставки подоходного налога не предусмотрены. Если одно физическое лицо сдает другому физическому лицу земельный участок, то такие доходы облагаются налогом путем подачи декларации по итогам года. В новом году предстоит посетить налоговую инспекцию и подать декларацию о доходах за прошлый год. Тогда в инспекции подсчитают сумму налога, которую и нужно будет оплатить не позднее 15 мая.

— Обязаны ли агентства недвижимости, занимающиеся предоставлением услуг населению по аренде жилья, предоставлять в налоговые инспекции информацию о заключенных сделках по аренде квартир? Николай Киеня, г. Гродно.

— Нет. Агентства недвижимости, которые являются юридическими лицами, не должны подавать в налоговые органы сведения о заключенных сделках по аренде между физическими лицами. Граждане должны самостоятельно платить налоги после заключения таких договоров. По своим каким-то источникам мы можем подобную информацию уточнять, но обязанностей у агентств недвижимости на этот счет нет.

— Каким категориям родственников разрешается сдавать жилье без оплаты и не нужно платить налоги? Ангелина Король, г. Минск.

— Собственник жилья самостоятельно выбирает себе квартирантов, родственники это или просто знакомые. Вместе с тем, доходы, полученные от близких родственников, вообще подоходным налогом не облагаются. Близкие родственники — это муж и жена, брат, сестра, родители, дети, внуки и правнуки. Если сестра заключает договор аренды жилого помещения со своей родной сестрой, то такие доходы налогом не облагаются.

— А если сдаешь квартиру друзьям или знакомым и за это не берешь деньги?

— В этом случае необходимо заключать договор безвозмездного пользования. А если заключается договор, где знакомый обещает оплачивать, например, коммунальные услуги, то в этом случае налог платить надо.

— Существуют ли какие-то дополнительные требования оформления жилья и оплаты налогов при сдаче квартиры физическим лицам под склад, в качестве художественной мастерской и т.д., но не для жизни? Елена Гайна, г. Минск.

— Нет, каких-то дополнительных требований здесь нет. Главное то, что все доходы от сдачи такого жилья были получены не в рамках предпринимательской деятельности. В налоговом законодательстве есть положение, по которому, если жилье или иная недвижимость сдается внаем на срок менее 15 дней и заключается несколько договоров, то эта деятельность подпадает под предпринимательскую. В таком случае собственник жилья должен регистрироваться в исполкомах в качестве предпринимателя и будет платить уже не подоходный налог, а единый налог. Именно сдача квартир на сутки и является индивидуальной предпринимательской деятельностью.

— Я являюсь обладательницей двух квартир — четырехкомнатной, где живу с семьей, и однокомнатной, которую мы построили два года назад. В однокомнатной зарегистрированы я и сын, а живут там квартиранты, с которыми заключен договор. По договору они платят миллион рублей и плюс оплачивают коммунальные услуги. Кроме этого, по нашей договоренности, они еще платят за меня фиксированный подоходный налог за сдачу квартиры. А вот в четырехкомнатную квартиру мы зарегистрировали еще знакомую сына — молодого специалиста. Девушке нужна регистрация для работы в столице. Заключен договор аренды, но реально она у нас не живет. Мне кажется, что в этом случае я могу и не платить подоходный налог? Ольга, г. Минск.

— Первый момент отмечу насчет однокомнатной квартиры. То, что вы заключили договор, это хорошо, но... квартиранты налоги за вас платить не должны. Налоги государству каждый платит самостоятельно. Квартиранты дают вам миллион в месяц плюс за коммунальные услуги и плюс плата за налог. Эта общая сумма и будет вашим доходом. И теперь уже с этого дохода нужно будет платить налоги. В законодательстве есть норма, когда запрещается оплачивать налоги за счет средств других юридических или физических лиц. Дело в том, что если ваш общий доход от сдачи жилья будет больше 500 базовых величин (это сегодня 17,5 миллиона рублей), тогда необходимо будет подавать декларацию в налоговую инспекцию по итогам года, а потом платить налоги с доходов по плоской шкале в размере 12 процентов. Что касается второй квартиры, где зарегистрирован молодой специалист, то ваша семья имеет определенную налоговую льготу. В этом случае зарегистрированная девушка должна дать вам документ о том, что она является молодым специалистом по направлению. После оформления соответствующих бумаг вам могут сделать даже перерасчет оплаченных налогов.

— Еще у нашей семьи есть квартира в Боровлянах. Ее собственником является мой отец — гражданин России. На мое имя на эту квартиру существует генеральная доверенность. В ней зарегистрирована моя знакомая (для трудоустройства), однако там никто не живет и больше никто не зарегистрирован. Знакомая мне ничего не платит, потому что она живет в другом месте. В этом случае я должна платить налоги?

— Должна. Договор найма помещения предусматривает то, что вы получаете за это доход. Вам нужно заключить другой договор — о безвозмездном пользовании жилым помещением.

— Где заключается этот новый договор?

— Как и первый — в жилищно-эксплуатационной службе по месту нахождения квартиры.

— У меня есть вопрос и по другим налогам. В 2009 году мои родители одолжили мне деньги на покупку автомобиля. Потом, уже в 2010 году, одолжили еще — на покупку второй машины. Я являюсь собственником этих машин. Необходимо ли мне отчитываться государству о том, где я взяла деньги на покупку автомобилей и когда?

— Если налоговая инспекция решит у вас попросить налоговую декларацию, то вы получите по почте соответствующее уведомление. Когда это произойдет — никто вам не скажет. Может — вообще никогда.

— Сама я самостоятельно не должна что-то нести (документы) в налоговую инспекцию?

— Нет. Такая декларация о доходах и имуществе будет заполняться вами только тогда, когда у налоговых органов возникнут к вам вопросы.

— А в каких случаях подобные вопросы ко мне могут возникнуть?

— На любых основаниях. В нашей стране существует пять государственных органов, имеющих право требовать от физического лица предоставления декларации о доходах и имуществе. Кто знает, кто из них заинтересуется вашими доходами?

Ставки "квартирных" налогов в следующем году увеличат более чем вдвое

— Вопрос касается недавнего заявления мэра Минска о возможном увеличении налога за сдачу жилья в столице. Возможно ли это действительно и в каких размерах? Возможно, увеличение налогов, которое планируется, будет использоваться только для дорогой жилой недвижимости, или новые ставки будут действовать для любого жилья, сдаваемого в аренду? Существует ли подобное право повышать уровень налогов в других регионах? Александр Бурак, г. Лепель.

— Такое право предоставлено облсоветам и Минскому городскому совету. Законопроектом на 2012 год предусмотрено увеличение базовых фиксированных ставок подоходного налога при сдаче жилья внаем. Сейчас фиксированные ставки такого налога подсчитываются пока кратно в базовых величинах. Сейчас в проекте предусмотрено использовать эти ставки в абсолютных цифрах — в рублях. Существуют лишь ограничения этих ставок, размер которых может колебаться от одной цифры до другой. Сегодня каждый регион, каждая область по своим городам самостоятельно принимает решение о размере этих ставок. Окончательный размер таких ставок еще уточняется местными властями. Сегодня, например, устанавливается, что в Минске фиксированная ставка подоходного налога за каждую комнату, которая сдается внаем, будет в пределах от 75 тысяч до 300 тысяч рублей. Такое увеличение ставок объясняется увеличением суммы дохода, которую получают лица, сдающие жилье. Это связано с увеличением курса доллара. Так, раньше, при сдаче квартиры до 200 долларов в месяц сумма дохода при курсе доллара 3 тысячи рублей составляла 600 тысяч рублей. А вот при курсе доллара примерно 8700 рублей доход составляет уже 1 млн. 740 тысяч рублей. Сумма дохода увеличилась почти в три раза, при этом базовые фиксированные ставки подоходного налога предлагается увеличить только в 2,1 раза. Здесь еще раз отмечу, что конкретный размер ставок подоходного налога будет определен решениями областных Советов депутатов (Минского городского Совета депутатов) с учетом размера доходов, которые получают граждане в том или ином регионе от сдачи внаем жилья. Например, в Бресте планируется, что ставка подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за сдачу жилых помещений (за каждую комнату) будет в пределах от 30 до 150 тысяч рублей, в Барановичах и Пинске — в пределах от 30 до 113 тысяч рублей, а в других населенных пунктах — в пределах от 30 до 75 тысяч рублей.

— У меня возникла такая ситуация. Два месяца назад умерла моя бабушка. Ее квартира в столице по завещанию оформлена на мое имя. По закону в наследство эту квартиру я получу только через полгода, а сейчас она стоит пустая. Имею ли я право сейчас оформить в квартиру квартирантов? Татьяна Темашкова, г. Минск.

— Нет, не имеете. Никаких документов на эту квартиру у вас пока нет. Для заключения договора с квартирантом в ЖЭС необходимо принести документ на квартиру. А такого документа у вас нет.

— Получается, что хорошая квартира в Минске будет 6 месяцев оставаться пустой...

— Да, это закон. За это время могут отыскаться другие родственники, другое завещание или еще какие-то моменты. Без документов на квартиру сдавать внаем ее нельзя.

Сергей Куркач, 25-26 ноября 2011 года.

Газета "Звязда", оригинал на белорусском языке:

http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=89417&idate=2011-11-25

http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=89473&idate=2011-11-26