Массовое удешевление столичных квартир начнется уже в сентябре

Четверг, 4 августа 2011 г.
Просмотров: 2674
Подписаться на комментарии по RSS

Такое мнение высказал нашей газете известный эксперт - председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов.

Напомню, что вторичный рынок жилищной недвижимости "провалился" еще в марте, когда начались серьезные проблемы с валютой в обменниках. Именно тогда для риэлторов начался незапланированный "мертвый сезон", так как на рынке почти ничего не продавалось. Потенциальным покупателям жилья понадобилось 3-4 месяца, чтобы адаптироваться к новым экономическим условиям в стране и начать снова интересоваться квартирами.

Цены уже снижаются

Сейчас ситуация изменилась, так как на протяжении двух последних недель на рынке наблюдается активизация покупателей, которые готовы приобретать только дешевое жилье. Именно поэтому квартиры и начали потихоньку дешеветь, так как сработал принцип "домино". Одно дело, когда в течение нескольких месяцев только один клиент предлагает заплатить за твою квартиру маловатые деньги и ты отказываешься, и совсем другая ситуация складывается, когда в течение двух недель уже 10 потенциальных покупателей категорически требуют серьезные скидки. А реальных покупателей с серьезными деньгами сегодня на рынке не хватает.

За два месяца лета квартиры уже подешевели на 1-2 тыс. USD

По данным информационного каталога специализированного издания "Недвижимость Беларуси", средняя стоимость квадратного метра общей площади однокомнатных и двухкомнатных квартир составляет 1380-1385 долларов. Наблюдается тенденция, когда стоимость предложения жилищного квадрата за неделю теряет около 5-7 долларов. При реальных сделках наблюдается даже более значительное удешевление, так как квартиры сейчас приобретаются только в том случае, если квадратный метр будет стоить не более 1230-1300 долларов.

На вторичном рынке жилья столицы сегодня существует предложение малых по площади однокомнатных квартир. Подобное жилье общей площадью до 30-34 квадратных метров в старых пятиэтажных домах по улицам Козлова, Кабушкина, Ольшевского, Ангарской и в панельных домах в Шабанах теперь предлагается за 35-39 тысяч долларов. Еще в мае самые дешевые однокомнатные там держались в диапазоне цен от 36 до 42 тысяч долларов.

Николай Простолупов отметил, что в июле в Минске можно было приобрести и вообще довольно дешевые квартиры. Так, например, всего за 30 тысяч долларов была продана стандартная панельная однокомнатная квартира. Правда, жилье это на первом этаже и после небольшого пожара, но...

Сейчас самое большое количество предложений однокомнатных квартир имеет ценник в пределах от 40 до 52 тысяч долларов. Однокомнатные стоимостью более 55 тысяч долларов сегодня спросом вообще не пользуются.

В августе на столичном рынке появилось много двухкомнатных "хрущевок" общей площадью до 47 квадратных метров, которые предлагаются на продажу в диапазоне от 44 до 50 тысяч долларов. А вот самая распространенная цена стандартных двухкомнатных отмечена в пределах до 60 тысяч долларов. Существуют в продаже и действительно качественные двухкомнатные квартиры с улучшенной планировкой за 60-75 тысяч долларов. Сегодня спрос на такое дорогое жилье минимальный.

Самые слабенькие по качеству и метражу трехкомнатные квартиры (до 50 кв. м.) продаются по цене от 52 до 57 тысяч долларов. Еще в мае минимальный ценник трехкомнатных «хрущевок» начинался с 58 тысяч долларов. Сейчас в продаже появилось достаточное количество стандартных многокомнатных квартир стоимостью от 60 до 75 тысяч долларов. Трехкомнатные квартиры с улучшенной планировкой и площадью около 75 квадратных метров продаются до 85 тысяч долларов.

Долевое строительство по новым ценам массовому покупателю не по карману

Напомню, что еще в апреле-мае, когда в стране существовало множество курсов валюты, будущим владельцам жилья выгоднее было приобретать квартиры непосредственно на первичном рынке жилья. На черном рынке тогда доллар стоил около 6 тысяч рублей, а в системе долевого строительства квадратный метр был до 4,5-4,8 млн. рублей. Жилищный квадрат по рыночной стоимости валюты тогда соответствовал примерно 800 долларам.

Сегодня коммерческие застройщики предлагают своим клиентам уже новые цены на жилье в новостройках. Средняя стоимость квадратного метра жилья по линии долевого строительства составляет около 1200 долларов. Вообще реальные цены по долевке зависят от статуса застройщика и микрорайона нового жилья. Так, акционерное общество "Белстрой" предлагает долевое строительство в микрорайоне "Каменная Горка-5", где квадратный метр квартир в монолитно-каркасном доме стоит около 6 миллионов рублей. В рамках проекта "Минск-Сити" стоимость квадратного метра жилья в 19-этажных панельных домах по улице Аэродромная составляет 6,3 млн. рублей.

В микрорайоне Уручье-6 по улице Шафарнянской на продажу предлагаются только большие, трехкомнатные и четырехкомнатные, квартиры по цене 5,4 млн. рублей за квадратный метр.

Существует и гораздо более дорогое новое жилье. В жилом квартале "Московский" квартиры предлагаются по цене от 1330 до 1370 долларов за квадратный метр. А в жилом комплексе "Дипломат" по ул. Червякова жилье стоит уже 1400 долларов за кв.м.

Николай Простолупов уверен, что по такой цене квартир застройщику найти необходимое количество клиентов будет проблематично. Строить дома за дорогие кредитные средства организаторам будет вообще невыгодно. Именно поэтому застройщики в течение ближайших 2-3 месяцев будут вынуждены организовывать скидки на новое жилье в пределах 10-15 процентов.

Ранее в системе долевого строительства массово использовались льготные кредиты. Теперь известное 101-е постановление Мингорисполкома отменено окончательно. В этом случае обычные очередники строить себе жилье по 6-7 млн. рублей за жилищный квадрат просто не смогут.

В январе м2 б/у квартир будет стоить менее 1000 USD

Николай Простолупов прогнозирует, что после того, как существенно подешевеет в валюте строительство коммерческого жилья, то следом или параллельно будет осуществляться снижение ценников на квартиры вторичного рынка жилья. Это будет не очень быстрый и плавный процесс. Возможны кратковременные колебания цен в разные стороны в связи с увеличением спроса или предложения или после других каких-либо социально-эмоциональных событий, однако... Главная тенденция останется на удешевление, так как зарплаты в валюте мы стали получать гораздо меньшие, а стоимость жилищных кредитов для большинства населения стала очень дорогой.

Николай Простолупов посоветовал бы сейчас продавцам более лояльно относиться к скидкам, если на квартиру есть реальный покупатель с деньгами. Наш эксперт отметил, что сейчас, как и прежде, за квартиры на вторичном рынке жилья люди рассчитываются в валюте. Здесь надо напомнить, что большинство сделок имеет цепной характер, если при продаже собственной квартиры клиент одновременно приобретает себе другую. В этом случае главное - иметь разницу между ценами разных квартир. Сегодня, это уже не очень большая сумма. А валюта у жителей столицы действительно есть, однако прощаются с ней не так охотно, как раньше, так как оставляют "заначку" на черный день.

Да, я возможно соглашусь с нашим экспертом, и действительно квартиры б/у в Минске будут дешеветь в ближайшие 5 месяцев. Однако наших читателей интересует, что будет через год или два?

В перспективе жилье снова начнет дорожать

Руководитель минского агентства недвижимости "БелЦТН" Николай Простолупов отметил, что в информационных каталогах столицы присутствует около 5 тысяч квартир, которые предлагаются на продажу. Эти списки постоянно обновляются. Раньше, до кризиса, в год через агентство продавалось около 10 тысяч квартир. В этом году будет немного меньше - примерно 7 тысяч сделок.

Вместе с тем, только согласно с санитарными нормами, в Минске нуждаются в улучшении жилищных условий около 280 тысяч семей и граждан, еще около 200 тысяч семей не имеют статуса очередников, но хотят улучшить свои жилищные условия.

Н. Простолупов отметил: в Минске ежегодно регистрируется 10 тысяч новых семей, нуждающихся в отдельном жилье, а также фиксируется где-то 8-10 тысяч разводов, когда дополнительно необходимо решать жилищный вопрос.

Получается, что для успешного закрытия жилищного вопроса Минску нужно 300-500 тысяч квартир. Это нереально. Более того, теперь чиновники строительной отрасли столицы пытаются реально оценивать свои возможности, поэтому прогнозируют существенное сокращение объемов строительства жилья в Минске - примерно до 500 тыс. кв. метров в 2012 году. Николай Простолупов уверен, что если это произойдет, то нереализованный спрос на жилье будет накапливаться. Серьезный дефицит нового жилья будет способствовать увеличению спроса на вторичном рынке и подорожанию бывших в употреблении квартир.

Сергей Куркач, 4 августа 2011 года.

Газета "Звязда", оригинал на белорусском языке: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=83807&idate=2011-08-04