Геннадий Калёнов, эксперт ЖКХ: «Глобально сам собственник не сэкономит»

Четверг, 11 ноября 2010 г.
Просмотров: 4310
Подписаться на комментарии по RSS

Как уменьшить жировку? Что может сделать собственник, а что остается на откуп властям? Своими мыслями и собственным прогнозом делится эксперт в сфере ЖКХ, директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Калёнов. 

- Самый актуальный сейчас вопрос - как уменьшить сумму жировки, особенно в графе "отопление"?

- Глобально сам собственник ситуацию изменить не сможет. Он может утеплить окна, выполнить ряд советов: не ставить мебель возле приборов отопления и т.д. Но утеплить фасад, крышу или подвал он не может. Здесь большая часть зависит от руководителей дома. То ли ЖЭСа, то ли товарищества собственников.

Для того, чтобы была существенная экономия в пределах всего жилищного фонда, который у нас состоит преимущественно из домов советской постройки, нужна комплексная санация энергозатратных многоэтажных домов: утепление фасадов, подвалов, кровель. А также переход на другую систему отопления - двухтрубную.

Такая система существует в Европе, в частности, в Германии. В каждом подъезде имеется две трубы, которые идут вертикально, а в теплоузле дома - насос, который осуществляет циркуляцию тепла по этим трубам. От них горизонтально к каждой квартире подводится две трубы, которые соединяются в форме петли.

Поэтому в каждой такой квартире можно установить индивидуальные счетчики тепла. А на каждом отопительном приборе - по терморегулятору. Температуру можно ставить разную во всех комнатах. По подсчетам специалистов, в квартирах с двухтрубной системой и терморегулятором экономия тепла возможна в два раза по сравнению с теми домами, где эта система отсутствует.

- А если просто установить теплосчетчики без замены самой системы?

- Если просто установить приборы учета тепла в каждой квартире с существующей системой отопления, то это не даст никакого эффекта. Причина - нет возможности регулировать температуру (отсутствуют терморегуляторы). Даже если их установить, изменение температуры при однотрубной системе ограничено - можно "отрегулировать" тепло у соседей. Им это вряд ли понравится.

Тем более что по закону для того, чтобы перейти на индивидуальный учет, нужно, чтобы минимум 75 процентов квартир были оснащены одинаковыми счетчиками.

- Так почему тогда система отопления не меняется во время капитального ремонта?

- Возможно, потому что это достаточно дорого. Между тем, никто не просчитывал окупаемость установки двухтрубной системы при переходе на бездотационную оплату за отопление (2014 год).

Попытки подтолкнуть самих жильцов проводить санацию делались. Был разработан указ о льготном кредитовании на такие цели: энергоэффективная санация старых домов под контролем эксплуатирующих организаций. К сожалению, указ не был принят (не прошел согласование в Министерстве финансов).

Если бы он заработал, то тогда жители старых домов смогли бы заменить старую систему на новую двухтрубную при одновременном утепления всего дома. Экономия энергии для них увеличилась бы в 3-4 раза. Этого почти хватило бы на возврат кредита. А в случае 100-процентной оплаты энергоресурсов потребитель даже выиграл бы.

- И в чем выигрыш?

- Например, плата за тепло составляет 100 тыс. Хозяин берет кредит, делает санацию, заменяет инженерную систему. И в случае высоких цен на энергоресурсы, за счет экономии энергии, он платит 90 тыс., при этом сюда входит и плата по кредиту. И государству это более выгодно, чем финансировать из бюджета.

Конечно, сама выдача кредита для государства не будет выгодной (процент за пользование достаточно низкий). Но большая часть денег все же вернется. Потому что сейчас стоимость квадратного метра капитального ремонта - 300-400 тыс. руб. Но это не полная санация. Она не дает максимального эффекта.

В 2007-м немецкие специалисты проводили расчеты санации (по немецким стандартам, но из белорусских материалов) 60-квартирной пятиэтажки 1991 года в Жодино. И оказалось, что с учетом кредита на 20 лет под 3-3,5 процента годовых стоимость коммуналки для двухкомнатной квартиры возрастала бы на 15-30 тыс. рублей в месяц. Сейчас, конечно, цены изменились, но в любом случае, сумма небольшая. Однако это возможно только в случае льготного кредитования. Потому что при обычном кредите это абсолютно невыгодно.

- То есть, чтобы была существенная экономия во всей стране, законодатели должны пошевелиться?

- Насчет экономии в пределах государства, все выводы содержатся в Концепции реформирования ЖКХ до 2015 г, утвержденной Советом Министров. Почему эта концепция не реализуется - вопрос для целого научно-исследовательского института. Кстати, в России имеется такой и называется "Институт города". В Беларуси отсутствуют подобные "мозговые центры", которые разрабатывают рекомендации по модернизации городов на принципах устойчивого развития (а значит - экономии ресурсов). Хотя потребность в них очевидна. И было бы целесообразно создать что-то вроде немецкого "центра компетенции" на базе одного из наших институтов повышения квалификации.

- О реформе системы ЖКХ сегодня говорят все. А вот на ваш взгляд, какая система коммунального хозяйства идеально подходит для Беларуси?

- Идеальной системы управления жилищным фондом, наверное, не существует. Мне кажется наиболее предпочтительная и перспективная система управления по принципу системы в Германии. Она сочетает в себе самоуправление на уровне совместного домовладения с высоким профессионализмом частных управляющих компаний. А также наличие огромного количества общественных организаций, союзов и ассоциаций, которые устраняют конфликты между населением, руководителями, и собственниками квартир (домов).

Надо отметить, что у экономных немцев действует правило - "покупать без необходимости ежегодного ремонта", а не "покупать как можно дешевле", чем пользуются наши коммунальщики.

Разница в следующем. Если в ФРГ покупается и устанавливается детская горка, то конструктивно это деревянный брус с глубоким защитным пропитыванием и нержавеющая сталь. Горку поставили. А через 25 лет без ремонта демонтировали и выбросили.

В Беларуси каждую весну по дворам ходят армии маляров, и закрашивают масляной краской ржавое железо и не обработанное антисептиком дерево на детских площадках. В результате, если посчитать, за 25 лет ресурсов тратится гораздо больше.

Аналогично и с энергозатратами. Для значительной экономии на закупках углеводородов необходимы огромные средства (десятки и десятки миллиардов евро) вложить в энергоэффективную санацию многоэтажек застройки прошлого века. И создать стимулы для экономии энергии самими потребителями.

- Сколько стоят коммунальные услуги в том же Берлине?

- В Берлине общая стоимость коммунальных услуг примерно 7 евро за квадратный метр общей площади квартиры, что в среднем составляет примерно 22% совокупного дохода семьи.

Следует отметить, что в пакет услуг в Германии входят другие, чем в Беларуси, дополнительные услуги - хаус-мастер, противошумная полиция, специальные услуги для пожилых людей и инвалидов и другие.

Чтобы что-то подобное было у нас, необходима информированность населения, конкурентная среда и прозрачность формирования тарифов. Пока этих условий в Беларуси нет, и все построено на советском принципе "жалоба - принятие мер (или непринятие)".

- Ваши прогнозы, что нас ждет, если реформ так и не будет?

- Без реформирования системы управления жильем, включая неформальное образование взрослого населения и внедрение "жилищных уроков" в школьные программы, Беларусь никогда не сможет интегрироваться в экономику ЕС и восточных соседей. Ведь это одна из базовых отраслей. В краткосрочной перспективе - да, еще несколько лет можно ничего не менять. Но как показал недавний мониторинг общественного мнения, проведенный Администрацией Президента, большинство жалоб населения связано именно с государственными организациями, подведомственными министерству ЖКХ. А это уже тревожно само по себе.

Анастасия Занько.

Справка "Звязды"

Геннадий Калёнов - исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН), семь лет работает главным инженером товарищества собственников "Очаг". Участник проектов помощи Беларуси федерального правительства Германии "Разработка программы повышения квалификации для руководителей ТУ и ЖСК" (2008), проекта ЕС "Жилищные реформы с участием населения, диалог с местными органами власти" (2009-2010) и "Создание международной ассоциации менеджмента недвижимости" (2010-2011).

Газета "Звязда", 11 ноября 2010 года.

Источник: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=69147&idate=2010-11-11