По прогнозам специалистов, к новому году столичная жилая недвижимость подорожает еще на 1-2 процента
Этим летом на столичном вторичном рынке жилой недвижимости люди продолжали активно приобретать себе жилье. Даже в июле и августе на рынке было продано по 910 квартир. Новый сезон у риэлторов, как и у школьников, начинается именно осенью. Если в сентябре рынок начинал только раскачиваться, то в октябре наметились определенные новые тенденции. О ситуации в жилищной сфере столицы корреспонденту «Звязды» сообщил наш постоянный эксперт — руководитель агентства «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.
Совсем дешевых квартир уже нет
Практически все маленькие по площади и нестандартные квартиры по минимальной цене были «вымыты» с рынка еще летом, когда наблюдалась серьезная охота на дешевое жилье. Даже частично и в сентябре определенные клиенты искали на рынке «халяву», но... Уже в октябре в Минске начали оформляться сделки по стандартным и дорогим квартирам. Увеличились ценники на бюджетное жилье и в рекламных проспектах. Отсутствие не очень качественного и дешевого жилья создает иллюзию того, что столичные квартиры начали массово дорожать. Это не совсем так. Небольшое движение ценников вверх существует, но оно незначительное. При реальной продаже хозяева соглашаются на существенные скидки. Николай Простолупов отмечает, что сейчас еще нет экономически обоснованных оснований для уверенного и долгосрочного увеличения цен на столичные квартиры. Зарплаты у среднего класса существенно не увеличились.
Начали «шевелиться» и продавцы
Уже с сентября на рынке увеличивается количество квартир, предлагаемых на продажу. Если летом на рынке было только 5800 таких объектов жилой недвижимости, то сейчас на продажу выставлено уже около 6500 квартир.
Николай Простолупов отметил самую интересную тенденцию сезона, которая касается существенного увеличения количества предложений по домам и коттеджам. Сейчас на продажу выставлено аж 4,3 тысячи таких объектов недвижимости, которые расположены в Минске и пригороде. Это очень много. В столичном жилом фонде насчитывается около 600 тысяч квартир. В каталоге купли-продажи значится каждая сотая квартира. А по домам и коттеджам пригорода в продажу попадает каждое десятое подобное жилье. Николай Простолупов уверен, что это обстоятельство свидетельствует не в пользу привлекательности жилья за пределами крупного города. Не хотят молодые семьи с детьми жить в частных домах в пригороде, где существует слабая социальная инфраструктура. Дети «продвинутых» родителей должны не только ходить в школу, но и посещать различные кружки, спортивные секции, музыкальные учреждения и т.д. Американская мечта о вилле за городом пока не для Минска, считает наш эксперт.
Однокомнатные от 40 тысяч USD и дороже
Правда, на столичном вторичном рынке есть 25 вариантов однокомнатных квартир от 37 до 40 тысяч долларов. Однако это не совсем ликвидное жилье, когда «хрущевки» общей площадью от 30 до 34 квадратных метров предлагаются на продажу исключительно на крайних этажах старых пятиэтажных домов.
Самое большое количество предложений стандартных однокомнатных квартир приходится на квартиры площадью до 39 квадратных метров и стоимостью до 52 тысяч долларов. В этом диапазоне однокомнатного жилья ценник за последних 2 месяца почти не изменился. Исчезло только дешевое жилье стоимостью до 42 тысяч долларов в стандартных панельных девятиэтажных домах.
Николай Простолупов отмечает, что реальная продажа однокомнатных квартир осуществляется в том случае, если квадратный метр этого жилья составляет не более 1320 долларов.
Самые маленькие старые двухкомнатные «хрущевки» общей площадью до 46 квадратных метров предлагаются покупателям за 45-55 тысяч долларов. Стандартные двухкомнатные квартиры уже в панельных девятиэтажных домах стоят сейчас от 55 до 70 тысяч долларов.
Значительно увеличилось предложение двухкомнатных квартир в спальных районах города. Там такие квартиры общей площадью до 70 кв. метров стоят сейчас от 72 до 90 тысяч долларов. В октябре начали появляться клиенты и на такое недешевое жилье.
Немного увеличился минимальный ценник на трехкомнатные квартиры. В старых пятиэтажных домах маленькие «хрущевки» со смежными комнатами и общей площадью от 55 до 63 квадратных метров имеют стоимость от 58 до 65 тысяч долларов. Месяц назад подобную квартиру можно было отыскать по стартовому ценнику в пределах 55-56 тысяч долларов. Стандартные трехкомнатные квартиры, где общая площадь составляет до 82 квадратных метров, стоят в диапазоне от 75 до 92 тысяч долларов.
По информации нашего эксперта, стандартные двухкомнатные квартиры в панельных девятиэтажных домах реально продаются в том случае, если квадратный метр там стоит в пределах 1280-1300 долларов, а по трехкомнатным квартирам это — 1250-1270 долларов.
«Долёвка» дорожает вслед за инфляцией
Известно, что самые благоприятные условия коммерческими структурами предлагаются клиентам, если застройщик только начинает строительство. Первоначально покупателям предлагается 20-30 квартир в новом запланированном доме по минимальной цене. Потом компания берет кредит в банке и строит дом. При дальнейшем строительстве дома, на стадии 2-4 этажей, новым клиентам продается еще несколько десятков квартир, но уже дороже. Самые дорогие квартиры продаются в полностью построенном доме.
Что сейчас происходит с ценами в системе долевого строительства? Сейчас зарплаты в стране немного увеличиваются, однако движется вверх и уровень инфляции. В строительстве соответствующий индекс СМР составит за год не менее 20 процентов. Это значит, что себестоимость любого строительства в национальной валюте с течением времени увеличивается. При сегодняшнем стабильном курсе доллара получается, что строительство жилья дорожает и в валюте. Если несколько месяцев назад застройщики предлагали строительство квартир в домах на стадии котлована по цене квадратного метра от 900 долларов, то сегодня в подобных жилой квадрат имеет стартовый ценник в пределах 1000-1100 долларов или даже дороже.
Понятно, что участники вторичного рынка столичной жилой недвижимости замечают озвученные тенденции в строительстве и делают соответствующие выводы. Николай Простолупов считает, что мягкое подорожание долевого строительства приведет через определенное время к увеличению ценников на квартиры на вторичном рынке жилья.
До Нового года — подорожание минимальное
Еще несколько месяцев назад эксперты рынка недвижимости прогнозировали минимальные цены на квартиры минимум до ноября. Однако стабильный курс доллара немного изменил валютный ценник по новому строительству. Сейчас председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» считает, что квартиры к новому году могут подорожать примерно на 1-2 процента. Самое интересное, что будет дальше? Известно, что в течение двух ближайших месяцев по столичному региону будет разработана новая жилищная политика, предусматривающая существенное сокращение объемов строительства в Минске и перенос этого строительства за пределы города, в том числе в города-спутники. С другой стороны, с 1 января начнет действовать новая система правил в структуре единого экономического пространства трех государств — Беларуси, России и Казахстана. «Все эти факторы могут существенно повлиять на ценовые тенденции в сфере жилищного рынка Минска», — уточнил свою позицию Николай Простолупов.
Сергей Куркач.
Жилье за 30 тысяч в Минске и за полмиллиарда USD в Лондоне
Самая дешевая квартира в столице Беларуси предлагается по улице Ташкентская в старом пятиэтажном доме. Маленькая квартира на первом этаже с общей площадью 24,4 квадратного метра продается клиентам за 33500 долларов. Активно торгуясь, стоимость этого жилья можно снизить и до 30 тысяч долларов.
Самая дорогая пятикомнатная квартира уже около 300 квадратных метров общей площади предлагается по пер. Военный. Такая VIP-квартира продается длительное время за 2 млн. долларов. Пока — безуспешно.
А в Лондоне этими днями выставлен на продажу особняк, ранее принадлежавший убитому в 2005 году премьер-министру Ливана Рафику Харири. Стартовая цена такого жилья составляет 300 миллионов фунтов, или 484 млн. долларов. В этом особняке 45 комнат, а сам дом находится в центре Лондона, рядом с Гайд-парком. Общая площадь этого здания составляет 5574 квадратных метров. В особняке есть огромный бассейн, подземный паркинг и несколько лифтов.
24 октября 2012 года.
Источник: газета «Звязда», в переводе с белорусского: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=104708&idate=2012-10-24