Предложение квартир в Минске увеличивается и достигло максимума за 6-7 лет

Вторник, 8 июля 2014 г.
Просмотров: 823
Подписаться на комментарии по RSS

По прогнозам специалистов, до сентября минская жилищная недвижимость будет только дешеветь

Весь июнь участники вторичного рынка жилья столицы оставались в каком-то подвешенном состоянии. Потенциальные покупатели квартир в это время ждали «вкусного» предложения и существенных скидок, а собственники свободного жилья оглядывались на первичный рынок, где цена «квадрата» сегодня не дешевеет. Более того, вновь начались разговоры о том, что массового строительства жилых домов в столице не будет, так как стране необходимо иметь достаточные трудовые ресурсы в регионах. По каким сценариям будет развиваться наш рынок в таких неоднозначных условиях? Сюда нужно приплюсовать и сезонный фактор лета, когда спрос на недвижимость остается на минимальном уровне. Сделать анализ ситуации в жилищной сфере столицы корреспонденту «Звязды» помогает наш постоянный эксперт — руководитель агентства «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.

Жилье на любой вкус

Николай Простолупов отмечает, что уже четыре месяца на рынке наблюдается постоянное увеличение количества предложений по всем видам квартир. Так случилось, что сегодня предложение превышает реальный спрос в несколько раз. Подобное развитие событий объясняется дальнейшей активизацией именно продавцов. Сейчас в столичных каталогах по продаже жилья насчитывается уже более 8800 квартир (плюс 500 помещений за прошлый месяц). Такого большого количества предложений не было в Минске на протяжении последних 6-7 лет. Да, летом оно стабилизируется, однако потенциальных покупателей станет совсем мало.

А выбор сегодня действительно большой. Примерно три четверти жилья, предлагаемого на продажу, относится к сегменту одно- и двухкомнатных квартир, где доля бюджетных помещений среднего качества составляет около 10%.

Появилась этим летом новая тенденция, когда на продажу начали активно предлагать объекты жилищной недвижимости в частном исполнении. Сегодня это аж 5,5 тысячи домов и коттеджей в столице и недалеком пригороде. Здесь нужно отметить, что примерно половину этих объектов начинали строить еще 15-17 лет назад. Проекты были тогда почти все самодельные, поэтому глаз такие коттеджи временами не радуют. А здания с площадью жилья от 150 до 300 квадратных метров зимой нужно обогревать. Далеко не во всех коттеджах система отопления разработана по экономичному сценарию, поэтому зимой там жить холодно или дорого. Летом подобные минусы иногда не замечаются...

Существенно увеличилось этим летом и предложение нестандартного жилья. Подразумевается предложение по продаже отдельных комнат и долей в многокомнатных квартирах. Сейчас в каталогах существует около 250-300 подобных вариантов, что является абсолютным максимумом за последние 20 лет.

Сотня бюджетных однушек

Нельзя говорить, что вторичный рынок вообще остановился — нет, отдельные сделки осуществляются в том или ином сегменте жилищной недвижимости, однако... Встречаются точечные сделки, а вот общей волны подлинной активизации покупателей нет.

Вообще летом деятельность столичного рынка в основном направлена на обслуживание срочных вариантов. Это когда продавцу необходимо продать свою квартиру именно сейчас. Наш эксперт отмечает, что в июле и первой половине августа на рынке иногда «выскакивают» квартиры с немного более дешевым ценником. Это могут быть помещения с любыми качественными характеристиками. Именно на такое жилье сейчас охотятся люди с реальными деньгами.

За последние две недели на рынке появились однокомнатные квартиры стоимостью и 50 тысяч долларов. В сегменте подобного предложения существует около 10 маленьких «хрущевок». А вот предложение стандартных однушек стоимостью от 50 до 60 тысяч долларов (бюджетный вариант) увеличилось почти на треть — количество их достигает уже 100-120 вариантов. Чуть лучшие по качеству однокомнатные квартиры предлагаются покупателям по цене от 60 до 75 тысяч долларов. Именно в этом ценовом диапазоне существует сейчас самая массовая доля однокомнатного жилья на продажу (до 300 вариантов).

Средняя стоимость квадратного метра бюджетного жилья небольших площадей составляет в реальных сделках от 1510 до 1600 долларов. А вот при продаже более качественных однушек «ставка» такого «квадрата» общей площади будет достигать до 1700 долларов.

Появились двушки и до 65 тысяч долларов

В этом сегменте жилья встречаются совсем «слабенькие» квартиры стоимостью уже от 56 до 65 тысяч долларов. Сегодня это не только малосемейки в двух- трех- или четырехэтажных домах, но и маленькие «хрущевки» в старых пятиэтажках. Предложение подобного жилья только за месяц увеличилось почти в два раза и составляет сейчас около 30 вариантов. Понятно, что такое жилье «нравится» далеко не всем. Устойчивый спрос начинается на стандартные двухкомнатные квартиры, ценник на которые колеблется от 65 до 75 тысяч долларов. Предложение на рынке квартир по такой цене достигает сейчас более 100 вариантов. Довольно большое количество двухкомнатных квартир продается по цене до 85 тысяч долларов. Интерес к подобному жилью существует, однако на практике приобретают его крайне редко.

Специалисты агентств недвижимости отмечают, что сегодня двухкомнатная квартира отыщет себе нового хозяина только в том случае, если стоимость квадратного метра этого жилья будет в пределах от 1500 до 1600 долларов.

Существенно в эти дни увеличился выбор действительно качественных и просторных двухкомнатных квартир улучшенной планировки. Самая распространенная цена на подобное жилье сегодня составляет от 85 до 100 тысяч долларов. По такому ценнику жилищная недвижимость сейчас вообще не приобретается. У людей отсутствует возможность брать у банков дешевые кредиты, потому и исчезли покупатели дорогого имущества.

Самый малый ценник на трехкомнатные помещения остается на уровне от 75 до 85 тысяч долларов. По такой цене предлагаются квартиры общей площадью от 50 до 56 квадратных метров. Однако таких дешевых вариантов сейчас на рынке осталось лишь не более 20-25. Стандартные трешки общей площадью до 70 «квадратов» стоят до 93 тысяч долларов. Трехкомнатные квартиры в девятиэтажных домах спальных районов имеют самый распространенный ценник от 90 до 110 тысяч долларов. В большинстве случаев трехкомнатные квартиры летом покупают только тогда, когда последние предлагаются значительно ниже рыночной стоимости. Однако подобные скидки на уровне 5-10 тысяч долларов сегодня никто и не предлагает.

Замечу, что именно летом хозяева жилья обычно легче соглашаются на определенные скидки. Правда, в этом году окончательный ценник уменьшают уже не так существенно — от 500 до 2000 долларов.

Есть инвестиция — есть квартира в Минске

Для того, чтобы столицу захлестнула очередная волна активности вторичного рынка жилья, должны сработать несколько факторов непосредственно в сегменте индустриального строительства. По мнению Николая Простолупова, оно должно быть массовым, кроме того — соответствовать спросу различных социальных групп населения. Для выполнения подобной задачи строить надо целые жилищные комплексы, где рядом с домами панельного типа (бюджетный вариант для очередников) необходимо возводить более дорогое жилье по линии долевого строительства. Еще некоторое время назад руководство города планировало разрешить строительство жилых комплексов непосредственно за кольцевой дорогой, но...

Сегодня в строительных структурах распространяется информация о том, что МАПИДу предложили активно осваивать стройплощадки только в городах-спутниках вокруг столицы. А вот непосредственно в Минске строительство жилых домов позволят только точечным методом за деньги конкретных инвестиционных проектов. Инвестиционные проекты бывают разными, однако существует большая вероятность, что победителями подобных конкурсов станут именно богатые компании. Такие коммерческие структуры обычно строят исключительно элитное и очень дорогое жилье. Найдется ли потом в нашей стране достаточное количество солидных потребителей на это жилье? Положительный ответ на подобный вопрос наш эксперт сегодня не дает.

Новостройки дешеветь не будут?

Следующим правильным фактором, который повлияет на слабую активность участников вторичного рынка, является завышенный ценник нового строительства. Здесь имеются в виду цены строительства долевым методом. Сейчас на первичном рынке жилищной недвижимости складывается не совсем логичная ситуация. В течение около четырех месяцев клиенты довольно слабо приобретают квартиры в новостройках. Однако, несмотря на это, организаторы долевого строительства продолжают держать прежние цены. Отдельные специалисты объясняют подобное новыми условиями приобретения инвесторами земельных участков под жилищное строительство. Такие земельные участки сейчас приобретаются только через аукционы, где за земельку в городе необходимо заплатить довольно внушительные деньги. Понятно, что коммерсанты из строительства не будут заниматься этим делом без получения серьезной доли прибыли.

Например, аналитическая группа компаний «Твоя столица» подсчитала, что за последние пять месяцев средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья даже подорожала на один процент и составила уже 1660 долларов. Понятно, что это средний показатель, в который входит и заоблачный ценник элитного жилья. Вместе с тем, эти цифры показывают тенденцию, когда доля строительства бюджетного жилья в столице уже потихоньку сокращается.

Раньше самые дешевые квартиры застройщики предлагали клиентам строить на стадии котлована. Однако сегодня подобных предложений в Минске почти не осталось. Исключением является компания «Минск-Сити», которая ведет долевое строительство жилых домов по улице Аэродромной. Прогнозируемая стоимость квадратного метра в таких домах составляет от 1150 долларов. Правда, это очень свежее предложение, поэтому окончательного срока сдачи дома в эксплуатацию еще нет.

Если сроки сдачи дома в эксплуатацию не превышают 6-10 месяцев, то ценник жилищного квадрата колеблется в пределах 1400-1600 долларов. Довольно качественное жилье предлагают застройщики клиентам в жилом комплексе «Грушевский Посад». Там монолитный дом будет сдан в этом году уже в сентябре. Стоимость квадратного метра не такая и большая — от 1400 долларов, но предусмотрен внушительный первоначальный взнос. Кроме того, в этом доме минимальная площадь даже однокомнатных квартир составляет от 46 квадратных метров, а трехкомнатных — от 100 «квадратов» и даже больше.

Летних изменений не ожидается

Существенных изменений в ценовом диапазоне на вторичном рынке жилья на ближайшие месяцы Николай Простолупов не ждет. Возможно, что к третьей декаде августа квартиры и действительно подешевеют, но подобное снижение будет исключительно в пределах 1%. И дело тут не в экономике, а в психологии продавцов.

Теперь получается не совсем нормальная ситуация, когда по существующим ценам покупатели жилье покупать не могут, однако и собственники дешевле продавать не хотят. Специалисты теперь ждут от чиновников новых свежих идей, иначе рынок жилищной недвижимости начнет потихоньку «умирать».

Сергей Куркач, 8 июля 2014 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: http://zviazda.by/2014/07/44826.html

Считаете текст полезным? Поделитесь с друзьями:
twitter.com facebook.com vkontakte.ru odnoklassniki.ru mail.ru liveinternet.ru livejournal.ru

Оставьте комментарий!

 Пожалуйста, оставляйте ниже комментарии, не требующие ответа юриста. За бесплатными юридическими консультациями в Беларуси обращайтесь на сайт http://pravoby.com/

Комментарий будет опубликован после проверки

Имя и сайт используются только при регистрации

(обязательно)